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      北京市朝陽區酒仙橋路兆維工業園C2-3層

      北京思源興業房地產服務集團股份有限公司

      聯系電話:010-84718676

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      拯救利潤才能致勝未來,房地產下半場資產運營成為“殺手锏”

      拯救利潤才能致勝未來,房地產下半場資產運營成為“殺手锏”

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      “租售并舉”、“房住不炒”的調控導向下,傳統的房地產開發業務面臨挑戰,行業平均利潤率持續下滑。2018年,包括“碧恒萬”在內的頭部房企不約而同地放棄了對規模的追求,將利潤的提升放在首位,標志著地產行業將迎來商業模式的大變革。

       

      迎接變革,用運營為資產賦能

      近年來,越來越多的房企積極布局于商業地產、養老地產、長租公寓、產業地產、特色小鎮,以及集體用地的流轉等新興市場,進入新領域,面對新挑戰,房企的資產管理和運營能力被提升到更加重要的位置,因此,基于物業資產的精準定位以及專業化、精細化的改造運營能力,成為房企提升利潤、致勝未來的核心競爭力。

      此外,高企的庫存也令資產運營的必要性提到了全新的高度。截止2017年末,全國商品房待售面積高達58923萬平方米,按當年銷售均價計算,存量貨值相當于4.65萬億。

      如何喚醒巨量的沉睡資產,通過開發運營為資產賦能,最大化地挖掘并釋放資產價值,成為新形勢下房企面臨的共同問題。

       

      資產運營,涵蓋“投融管退”

      所謂資產運營,需要將企業的投融資及資產組合管理提升至戰略層面,在購入資產時進行專業審慎地評估并尋求低成本的資金杠桿,到產品開發階段進行精準的規劃定位,進入經營階段持續提升資產價值,直至通過資產變現最大化地實現投資回報收益,對目標資產進行全生命周期的優質高效的運營管控。

      從房地產專業領域來看,完整的資產運營包括前期的項目可研、產品定位、策劃運作,中期的招商招租、管理運營,和后期的銷售退出,全過程涵蓋“投融管退”四大環節。

       

      投資階段

      判斷項目價值,預估投資周期中可能出現的風險并加以規避;

      融資階段

      制定最佳融資方案,控制財務成本的同時,設置合理的還款條件;

      運營管理階段

      實施精準預算和完善營運策略,通過招商租賃管理實現資產的保值增值,促進收益的最大化 ;

      退出環節

      設置成熟全面的資產處置方案和退出通道,擇機退出。

      “投融管退”環環相扣,每一環節都直接影響到資產的價值,需要專業機構給出專業性建議并把控和執行,才能確保由資本、資產、資產所有者和資產經營者組成的生態鏈條,催動資產價值煥發生生不息的持久動力。

       

      思源的新興競技場之“資產管理"

      思源地產集團早在2004年,便開始集中優勢資源,積極為開發企業提供資產管理服務。10余年發展的濃厚積累,針對資產管理,思源提供從前期拿地可研、產品定位,中期營銷策劃、招商招租,到后期運營管理,以及資產處置的全程“一站式”服務,形成“一攬子”解決方案。

      思源資產業務為“一主三輔”三大板塊,“一主”是以“聚樂匯”品牌為核心的商業經營業務,“兩輔”分別為資產處置業務與物業管理業務。

      思源資產依托豐富的行業資源積累,以及10多年持有型物業的運營經驗,已經打造完成“項目獲取、商業策劃、商業經營、資產處置、開發改造、物業管理”六大核心業務能力,秉承“讓資產更有效增值”的操盤理念,為客戶提供全鏈條經營性物業優化及綜合運營服務解決方案。

      “聚樂匯”是思源資產打造的大社區商業品牌,目標成為中國社區型商業連鎖品牌風向標?!熬蹣穮R”商業品牌聚焦體驗式業態,結合實踐總結得出4+X的業態模型6:2:2黃金比例品牌組合,是聚樂匯項目招商高效性、業態可持續發展以及品牌差異化競爭優勢的保證,且具有極強的可復制性。目前,思源資產已與300余個品牌商建立合作關系,其中重點聯發品牌近百余個,通過強強聯合、資源互補,共同推進“聚樂匯”品牌的發展。

      聚樂匯品牌目前有“生活型-樂享中心”與“商務型-悅享中心”兩大特色產品線,根據不同的客群以及物業形態進行產品的差異化定位。其中,“樂享中心”是以核心居住區家庭為消費載體,以提高居民生活質量為目標,滿足其綜合消費及日常生活需求的產品;“悅享中心”則是以商務、泛商務、產業園區商務人群為消費載體,以提高商務樓宇綜合配套能力為目標,滿足商務人群商務辦公及配套需求的產品。

      截止到2018年初“聚樂匯”已擁有雙橋、順義、港龍、牛頓等8個在京項目,貴陽紫郡、重慶鉑金時代等4個在外項目,未來3年“聚樂匯”將會以區域商管公司為依托,全國化布局,快速穩健拓展50余家店。

       

      順義聚樂匯樂享中心

      位于北京市地鐵15號線石門站,為地鐵上蓋項目,體量2萬方,它集中購物、餐飲、娛樂、休閑、健身、金融等多業務為一體,作為資產“聚樂匯”品牌的開山之作,是“一攬子“ “一站式”服務的典型案例,從前期對甲方的土地開發產品定位、設計規劃、項目代建管理、到后期的業態定位、品牌落位、招商運營、物業管理,到以后的資產處置,全方面、多維度的提供服務,實現全產業鏈聯動。此類項目還有通州宋莊文創園項目。

       

       

      圖注:順義聚樂匯

       

      順義聚樂匯樂享中心

      位于北京市朝陽區南湖南路景泰廣場,體量1萬方,是“聚樂匯”營銷代理+資產運營的代表,此類項目還有中關村門頭溝科技園石龍等聚樂匯項目。

       

       

      圖注:望京聚樂匯

       

      雙橋聚樂匯樂享中心

      是與北京市保障性住房建設投資中心簽訂的商業物業包租業務,由思源資產負責統一招商、統一經營、統一管理。思源資產經營管理團隊的開發部、商業招商部、運營部、物業管理部等各部門多領域專家從不同角度對項目的研究和碰撞。確定了以做到最大化延伸項目輻射能力為發展目標,通過專業且細致的市場研究、商業定位和業態布局三個方面的重點工作結合招商先行的策略,指導物業條件的優化改造和招商經營的發展策略,給項目未來開業后可持續的良性運營狀態奠定了堅實的基礎。

       

       

      圖注:雙橋聚樂匯

       

      隨著白銀時代的到來,房地產市場已經無法支撐過去增量型、外延式的開發模式,未來將更多轉向“內涵式”的城市更新和資產運營,思源地產集團早已前瞻洞察行業發展沿革,并為此做好了充分的專業準備,專注于為合作伙伴輸出專業價值,幫助客戶成功。

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